คนที่บุกรุกอยู่ที่ป้อมมหากาฬ ควรรื้อย้ายไปที่อื่นได้แล้ว ดร.โสภณ ลงทุนสำรวจให้เห็นว่ามีที่ให้ไปมากมาย ไม่ไกลแถวบ้านเดิม อย่าอยู่ตรงนั้นเลย ทำให้ส่วนรวมเสียหายปีละ 19 ล้านบาท ควรละอายแก่ใจ
ในวันพุธที่ 5 ตุลาคม 2559 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ได้เดินสำรวจบริเวณใกล้เคียงที่ตั้งป้อมมหากาฬ ยังมีพื้นที่รองรับการอยู่อาศัยของชาวบ้านที่บุกรุกอยู่ที่ป้อมมหากาฬมากมาย และแท้ที่จริงแล้ว ชาวบ้านส่วนใหญ่ที่เรียกร้อง ก็เป็นคนนอก ไม่ใช่ชาวชุมชน ชาวชุมชนเองจำนวนมากก็ไม่ได้อยู่อาศัยในชุมชน แม้แต่ผู้นำชุมชนเอง ก็คงไม่ได้อยู่ในป้อมมหากาฬในเวลากลางคืน เพราะมีบ้านอยู่นอกชุมชน
1. บ้านอิ่มใจของกรุงเทพมหานคร ซึ่งได้ใช้ที่ตั้งของการประปานครหลวงเดิม ที่สี่แยกแม้นศรี มีอาคารและห้องว่างมากมายสามารถรองรับให้ชาวชุมชนไปอยู่ได้ชั่วคราว แต่ชาวชุมชนอาจต้องแจ้งความจำนงว่าจะ "จน" ต่อไปอีกกี่เดือน หรือกี่ปี จะอาศัยต่อไปหลายชั่วรุ่นโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย คงไม่ได้
2. ชุมชนบ้านบาตร ตึกแถว 2 ชั้น อายุ 50 ปี ขนาดประมาณ 80 ตารางเมตร ค่าเช่าคูหาละ 15,000 บาทต่อเดือน
3. ร้านเสริมสวยติดถนนบำรุงเมือง อายุ 70 ปี ตรงข้ามวิทยาลัยสารพัดช่างพระนคร ค่าเช่าเฉพาะชั้นล่าง 8,000 บาทต่อเดือน สามารถจอดรถได้ภายในตัวบ้าน
4. ตึกแถว 3 ชั้น อายุ 50 ปี ขนาดประมาณ 120 ตารางเมตร ณ ชุมชนวัดสระเกศ ค่าเช่าคูหาละ 22,000 บาท
5. ตึกแถว 3 ชั้น อายุ 50 ปี แต่ทำเป็นห้องแบ่งเช่า ขนาด 4x6 เมตรโดยประมาณ ค่าเช่าห้องละ 2,800 บาท
6. ตึกแถว 2 ชั้น อายุ 50 ปี แบ่งเป็นห้องเช่าเล็ก ๆ ขนาด 4x4 เมตรโดยประมาณ ค่าเช่าห้องละ 1,800-2,000 บาท
7. ตึกแถว 4 ชั้น อายุ 35 ปี พร้อมดาดฟ้าชั้น 5 จำนวน 4 คูหา ทำเป็นห้องเช่าขนาด 4x6 เมตร ค่าเช่าเป็นเงินห้องละ 4,100 บาท (ถ้ามีแอร์ จะแพงกว่านี้)
8. ตึกแถวเก่า 2 ชั้น อายุ 50 ปี ขนาด 62 ตารางเมตร ให้เช่าคูหาละ 7,000 บาท
9. ที่ดินเปล่าขนาด 50 ตารางวา หลังวัดราชนัดดา เป็นที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ตั้งอยู่ในชุมชนวัดราชนัดดา น่าจะสามารถเช่ามาปลูกบ้านได้
10. ห้องแถว 2 ชั้น ขนาด 50 ตารางเมตร อายุอาคาร 50 ปี ให้เช่า 4,100 บาท ใช้เป็นที่อยู่อาศัย
11. บ้านเลขที่ 53 ที่ดินหลังวัดเทพธิดาราม ขนาด 172 ตารางวา พร้อมบ้านโบราณ 1 หลัง (อายุ 100 ปี) ราคาขาย 3.5 ล้านบาท หรือตารางวาละ 20,350 บาท
12. ตึกแถว 3 ชั้น ซอยสำราญราษฎร์ คูหาละ 10,000 บาท
13. ตลาดประตูผี ร้างอยู่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ น่าจะขอเช่าได้
จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นได้ว่ายังมีสถานที่ ๆ พอจะให้ชาวชุมชนเหล่านี้ไปอยู่อาศัยได้ชั่วคราว โดยกรุงเทพมหานครอาจช่วยรับภาระในส่วนนี้ แล้วนำที่ดินมาพัฒนาเป็นสวนสาธารณะ และอำนวยประโยชน์ต่อประชาชนโดยรวม ไม่ใช่ให้ใครไปครอบครองไปใช้สอยสวนตัว
ในกรณีที่นำที่ดินที่เวนคืนและซื้อจากเจ้าของที่ดินเดิมไปทำสวนสาธารณะ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประเมินไว้ว่าหากเทียบกับสวนสันติชัยปราการ (http://bit.ly/2cxLiOt) บริเวณป้อมพระสุเมรุ ซึ่งเป็นสวนสาธารณะระดับชุมชนเมือง บนพื้นที่ประมาณ 8 ไร่เศษ สร้างขึ้นเนื่องในมหามงคลสมัย เฉลิมพระชนมพรรษาครบ 6 รอบของในหลวง เมื่อวันที่ 5 ธันวาคม พ.ศ. 2542 โดยภายในบริเวณสวนมี พระที่นั่งสันติชัยปราการ ที่มีตราสัญลักษณ์งานเฉลิมพระเกียรติมาประดับไว้ พร้อมกับท่ารับเสด็จขึ้นลงเรือพระที่นั่ง เพื่อน้อมเกล้าฯ ถวายเป็นที่จัดพระราชประเพณีต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับแม่น้ำเจ้าพระยา
ในการวิเคราะห์มูลค่า ตั้งอยู่บนสมมติฐานและตัวเลขดังนี้:
1. สวนสันติชัยปราการนี้มีผู้เข้าใช้สอยวันละ 2,000 ราย (http://bit.ly/2cMpblp) ดังนั้นจึงสมมติให้ในกรณีสวนสาธารณะ "ป้อมมหากาฬ" ซึ่งมีขนาด 6 ไร่เศษ น่าจะมีผู้เข้าใช้สอยในขนาดใกล้เคียงกัน แต่ลดลงไปสัก 20% เหลือ 1,600 คน เพราะในบริเวณนี้รายล้อมด้วยสถานที่ท่องเที่ยวใกล้เคียงมากมายเช่นกัน
2. ในกรณีไม่มีสวนสาธารณะนี้ อาจจัดให้ไปใช้บริการสถานออกกำลังกาย Fitness First ซึ่งเสียเงินเดือนละ 2,400 บาท หรือวันละ 80 บาท อย่างไรก็ตามสถานออกกำลังกายนี้มีเครื่องออกกำลังกายมากมาย แต่ในกรณีป้อมมหากาฬ ไม่มีบริการส่วนนี้ แต่มีแหล่งที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ ในกรณีอาจให้ค่าใช้จ่ายลดลง 30% และมีต้นทุนการดำเนินการอีก 30% รวม ค่าใช้จ่ายสุทธิคนละ 32 บาทต่อวัน (80% x (1-60%))
3. ดังนั้นในกรณีคนมาใช้วันละ 1,600 คน ณ ค่าใช้จ่ายหรือรายได้คนละ 32 บาทต่อวัน ก็เท่ากับวันละ 51,200 บาท หรือปีละ 18.69 ล้านบาท หากถูกผู้บุกรุกครอบครองไปใช้อีก 10 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็เท่ากับว่าส่วนรวมต้องสูญเงินไป 144.32 ล้านบาท ตามสูตร (1-(1/(1+i)n))/i โดยที่ i คืออัตราดอกเบี้ย 5% ส่วน n คือระยะเวลา 10 ปีนั่นเอง
4. นี่ยังไม่รวมรายได้ที่จะได้จากการให้มีการเช่าที่ขายของเพื่อหารายได้มาบำรุงและพัฒนาสาธารณูปโภค และเผื่อมีส่วนเหลือไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่นให้เจริญเพื่อประโยชน์ของประชาชนและส่วนรวมในวันหน้า
ดังนั้นหากสามารถทำให้เป็นสวนสาธารณะได้ ส่วนรวมจะได้เงินปีละ 19 ล้านบาท ถ้าชาวชุมชนอยากเช่าที่นี้ไปอยู่อาศัย จำนวน 13 ครัวเรือน ก็คงเป็นเงินครัวเรือนละ 1.46 ล้านบาทต่อปี หาไม่ก็ควรย้ายไปเช่าอยู่ในบริเวณใกล้เคียงเพราะมีราคาไม่แพง และอันที่จริงบางครอบครัวก็ซื้อบ้านที่อื่นไว้แล้ว ผู้นำชุมชนบางท่านก็อาจไม่ได้อยู่ในชุมชน เป็นต้น
เงิน 19 ล้านบาทที่คำนวณได้ข้างต้นคือความสูญเสียของประชาชนที่ถูกชาวชุมชนป้อมมหากาฬถือเอาสมบัติของส่วนรวมไปใช้ส่วนตัวอย่างไม่รู้สึกรู้สาอะไร
ที่มา: http://area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement1628.htm
