‘น้ำทิพย์’ ไขความลับ Mixed-Use ทำไมถึงบูม
AREA แถลง ฉบับที่ 389/2566: วันจันทร์ที่ 22 พฤษภาคม 2566
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4
‘น้ำทิพย์ พรโชคชัย’ ไขความลับ Mixed-Use ทำไมถึงบูม นักลงทุนอสังหาฯ จึงแห่เปิดโครงการเพียบ เราจะลงทุนตามทิศทางนี้ดีหรือไม่
น.ส.น้ำทิพย์ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ บจก.บจก.แอเรีย รีเสิร์ช (www.feasyonline.com) ในเครือศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) มาไขความลับ Mixed-Use ทำไมถึงบูม นักลงทุนอสังหาฯ แห่เปิดโครงการเพียบ ทั้งนี้ในหลายปีมานี้ นักลงทุนอสังหาฯ น่าจะคุ้นหูกับคำว่า Mixed-Use Projects ซึ่งก็คือ โครงการที่รวบรวมอสังหาฯ ทั้งในเชิงพาณิชยกรรมและเพื่อการอยู่อาศัยเข้าไว้ด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็น คอนโด โรงแรม อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกและอสังหาฯ ประเภทอื่น ๆ อีกมากมาย
สิ่งที่น่าสนใจ คือ โครงการมิกซ์ยูสเหล่านี้เกิดขึ้นมากมายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นโครงการขนาดใหญ่ เช่น Icon Siam, One Bangkok, The Forestias และ Singha Complex ไปจนถึงโครงการขนาดเล็ก ๆ เช่น โครงการบ้านจัดสรรที่แบ่งที่ดินด้านหน้ามาพัฒนาคอมมิวนิตี้หรือปั๊มน้ำมันที่เริ่มเปลี่ยนมาเป็นพื้นที่ค้าปลีกในปัจจุบัน
ทำไมนักพัฒนาอสังหาถึงแห่เปิดโครงการมิกซ์ยูส หนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้เกิดโครงการมิกซ์ยูสมากมาย คือ ราคาที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพสูง โดยจะมีราคาแพงและมีแนวโน้มในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง หากนำมาเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย นักพัฒนาจะได้รับรายได้ครั้งเดียวในวันที่ขาย แต่หากพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส แบ่งที่ดินสักครึ่งหนึ่งมาทำโรงแรม ออฟฟิศหรือพื้นที่ค้าปลีก คุณจะได้รายได้ประจำทุกปี (Recurring income) และเมื่อเวลาผ่านไป 20-30 ปี ถ้าคุณจะขายที่ดินพร้อมออฟฟิศหรือโรงแรมก็จะได้กำไรจากส่วนต่างราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอีกด้วย (Capital Gain)
มิกซ์ยูส สู่ความเป็นย่านใหม่-เมืองใหม่ อีกหนึ่งสาเหตุที่โครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้นมากมายทั้งในพื้นที่ใจกลางเมืองและชานเมือง เป็นเพราะมิกซ์ยูส ดึงดูดความต้องการของคนอยู่อาศัยได้นั่นเอง คนซื้อบ้านก็อยากอยู่อาศัยในย่านที่มีแหล่งจับจ่ายใช้สอยเพื่อให้ใช้ชีวิตสะดวก ส่วนร้านค้าต่าง ๆ ในโครงการก็จะมีรายได้จากการขายให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการและโครงการข้างเคียงอีกด้วย ทำให้ย่านดังกล่าวมีความเป็นชุมชนและคึกคักมากยิ่งขึ้น
ที่ดินแบบไหนเหมาะสำหรับการทำ Mixed-Use ไม่ใช่ว่าทุกทำเลหรือที่ดินทุกแปลงจะทำโครงการมิกซ์ยูสได้ ที่ดินที่จะทำโครงการมิกซ์ยูสได้จะต้องมีศักยภาพทั้งด้านกฎหมาย การตลาดและการเงิน สิ่งที่นักพัฒนาอสังหาฯ ควรตรวจสอบเบื้องต้น คือ
1. สีผังเมือง ศักยภาพที่ดิน ถ้าที่ดินแปลงนี้อยู่ในผังสีที่ใช้ประโยชน์ได้หลากหลาย เช่น สีส้ม สีแดง สีน้ำตาล คุณจะสามารถพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสได้ แต่ในบางพื้นที่อาจมีข้อจำกัด ควรตรวจสอบให้ดี
2. ตลาดอสังหาฯ ในทำเลนั้นๆ แน่นอนว่าการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสฟังดูดี แต่กว่าจะดึงดูดคนเข้ามาใช้พื้นที่ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย ถ้าศึกษาศักยภาพทางการตลาดแล้ว ในทำเลดังกล่าวไม่มี Demand เช่น มีประชากรในพื้นที่น้อยหรือมีรายได้ไม่สูงนัก นักพัฒนาอาจต้องพับโครงการหรือเปลี่ยนไปทำโครงการในรูปแบบอื่น ๆ ที่เหมาะกับกำลังซื้อในพื้นที่
3. เช็กศักยภาพในการทำธุรกรรมการเงิน แน่นอนว่าการทำโครงการมิกซ์ยูสจะมีความเสี่ยงที่สูงขึ้นเพราะหากไม่สามารถดึงดูดคนเข้ามาใช้พื้นที่ได้ก็จะขาดรายได้จากค่าเช่า นักลงทุนต้องคำนวณค่าใช้จ่าย รายได้ ความเสี่ยงจากการขาดผู้เช่าในช่วงแรก ๆ และดอกเบี้ยธนาคารให้ดี
ทุกท่านสามารถตรวจสอบศักยภาพที่ดิน เช็กสีผังเมือง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้าง และตรวจสอบศักยภาพทางการตลาดเบื้องต้น เช่น ราคาตลาดที่ดิน ประกาศขาย-เช่า รวมถึงโครงการอสังหาฯ รอบข้างได้ผ่านเว็บไซต์ www.feasyonline.com เพียงสมัครสมาชิก ใช้งาน FREE‼
ติดตามข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับอสังหาฯ ได้ที่
FB: www.facebook.com/feasyonline
Website : www.feasyonline.com
Tel : 02-2953905 ต่อ 124
Line : https://lin.ee/mPnJRzG
Tiktok : www.tiktok.com/@feasythailand
Youtube : www.youtube.com/c/FeasyOnline
(ภาพประกอบ: https://www.facebook.com/photo?fbid=668297525306658&set=a.480287580774321)
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
