ลู่ทางการพัฒนาที่อยู่อาศัย เชียงใหม่-เชียงราย
AREA แถลง ฉบับที่ 149/2566: วันพุธที่ 22 กุมภาพันธ์ 2566
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4
เชียงใหม่ – เชียงรายเป็นจังหวัดหลักในภูมิภาคทางเหนือที่มีกิจกรรมการพัฒนาที่ต่อเนื่อง มาดูสถานการณ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยล่าสุดกัน
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยถึงสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ว่าโดยภาพรวมยังคงมียอดขายต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโซนอำเภอเมืองเชียงใหม่ ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ไม่เกินถนนวงแหวนรอบสอง ซึ่งเป็นทำเลที่เป็นที่ตั้งของแหล่งงานขนาดใหญ่ และสถานที่สำคัญๆ ทั้งสถานศึกษา โรงพยาบาล สนามบิน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม เช่น มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ โรงพยาบาลมหาราชนครเชียงใหม่ โรงพยาบาลสวนปรุง ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล แอร์พอร์ต ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล เฟสติวัล ห้างสรรพสินค้าเมญ่า
สำหรับถนนนิมมานเหมินทร์ที่ได้ชื่อว่าเป็นย่านทองหล่อเชียงใหม่ ทำให้ที่อยู่อาศัยในโซนนี้ยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุด ซึ่งในจังหวัดเชียงใหม่ มีผู้ประกอบการท้องถิ่นที่มีศักยภาพสูง สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดได้มากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ ได้แก่ กาญจน์กนก พร็อพเพอร์ตี้ มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และอาคารชุด ที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ด้วยกลยุทธ์ทั้งด้านราคา รูปแบบบ้าน สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ และทำเลที่โดดเด่นกว่าคู่แข่ง
สำหรับรูปแบบโครงการในปัจจุบันนิยมพัฒนาเป็นโครงการขนาดเล็ก และขนาดใหญ่ (มีหน่วยขายไม่เกิน 100 หน่วย หรือ 100-200 หน่วยเป็นหลัก) เพื่อให้สามารถจบโครงการได้รวดเร็ว รูปแบบบ้านไม่ล้าสมัย ทั้งนี้ต่างจากโครงการในสมัยก่อนที่เปิดขายเป็นโครงการขนาดใหญ่ เมื่อขายเป็นระยะเวลานาน ทำให้ต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านในโซนที่ยังคงเหลือให้สอดคล้องกับรูปแบบบ้านปัจจุบัน ทำให้ภาพรวมโครงการไม่สวยงาม
นอกจากนี้โครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่มีการพัฒนารูปแบบได้ใกล้เคียงกับโครงการในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะการมีระบบ Home Automation ระบบรักษาความปลอดภัยภายในบ้าน (CCTV, ระบบสัญญาณกันขโมย Digital Door Lock) หรือแม้กะทั่งจุดติดตั้ง EV Charger ในบ้านแต่ละหลัง รวมทั้งระบบกรองอากาศภายในบ้าน หรือ PM2.5 ก็กลายเป็นอีกจุดขายในโครงการด้วยเช่นกัน
ส่วนระดับราคาบ้านที่ยังเป็นที่นิยมในตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดเชียงใหม่นั้น พบว่า เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ระดับราคาขายประมาณ 4.000-6.000 ล้านบาท บ้านแฝด 2 ชั้น ระดับราคาขายประมาณ 3.000-4.000 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ระดับราคาขายประมาณ 2.500-2.900 ล้านบาท ส่วนอาคารชุด ราคาขายประมาณ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร
สำหรับสถานการณ์ที่อยู่อาศัยโดยรวมของจังหวัดเชียงรายยังคงไม่หวือหวา ถึงแม้จะมีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายเข้าไปพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ เช่น ซีพีเอ็นเรสซิเดนซ์ เอพี แลนด์แอนด์เฮ้าส์ โกลเด้นแลนด์ และศุภาลัย โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ เน้นพัฒนาบ้านเดี่ยว 2 ชั้น เป็นหลัก (ราคาขายเริ่มต้น ประมาณ 4.500-5.500 ล้านบาท) รองลงมาเป็นบ้านแฝด 2 ชั้น (ราคาขายเริ่มต้นประมาณ 3.000 ล้านบาท) บนทำเลแยกแม่กรณ์ ซึ่งเป็นทำเลด้านใต้ของสนามบินเชียงราย และใกล้ตัวเมืองเชียงรายด้วยเช่นกัน กลุ่มลูกค้าหลักของทำเลนี้ คือ คนจากกรุงเทพมหานคร บุคลากรทางการแพทย์ ข้าราชการระดับสูง เป็นต้น
นอกจากนี้ยังมีตลาดบ้านนอกจัดสรรที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายย่อยที่ได้รับความนิยมเช่นกัน เนื่องจากราคาบ้านย่อมเยากว่า ที่ดินขนาดใหญ่กว่า มีมาตรการรัฐที่ช่วยผลักดันบ้านที่ราคาไม่เกิน 3.000 ล้านบาท และที่สำคัญ คือ ไม่มีค่าส่วนกลาง ซึ่งกลุ่มลูกค้าบางส่วนในจังหวัดเชียงรายไม่ต้องการแบกรับภาระค่าส่วนกลางในระยะยาว และยังไม่เห็นความจำเป็นในการอาศัยในโครงการจัดสรร โดยตลาดนี้พัฒนาบ้านเดี่ยวชั้นเดี่ยว ราคา ไม่เกิน 2 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ในจังหวัดเชียงรายยังไม่เป็นที่นิยมมากนัก เห็นได้จากโครงการราคาถูก ประมาณ 1.3 ล้านบาท ยังคงขายได้ค่อนข้างช้า
อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณคาดว่าในอนาคตปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยเชียงใหม่และเชียงรายจะกลับมาเติบโตกว่าปี 2565 อย่างน้อย 15-20%
หมายเหตุ: บทความนี้ตีพิมพ์ใน Bangkok Today วันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2566
https://bangkok-today.com/ดร-โสภณ-พรโชคชัย-ประธานศ/
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
