สุดยอดทำเลสำหรับชนทุกชั้น
AREA แถลง ฉบับที่ 095/2566: วันพฤหัสบดีที่ 02 กุมภาพันธ์ 2566
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4
ในการเลือกซื้อ บ้านและที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ใด เราย่อมต้องพิจารณาทำเลเป็นปัจจัยอันดับแรก แต่ก็ใช่ว่าทุกทำเลจะเหมาะสมกับทุกคน ดร.โสภณ ขอเสนอสุดยอดทำเลสำหรับชนทุกชั้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินและการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศโดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 กล่าวว่า ทำเลที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับฐานะทางเศรษฐกิจของบุคคลแต่ละคนจริงๆ ถ้าเศรษฐกิจของตนดีขึ้นก็อาจจะย้ายบ้านจากโครงการหนึ่งไปสู่อีกโครงการหนึ่งในทำเลที่ดีกว่า แต่ถ้าฐานะลดต่ำลงก็อาจต้องย้ายออกไปอยู่ในบ้านและโครงการที่มีคุณภาพลดต่ำลงมา
สำหรับทำเลของเศรษฐี โดยเฉพาะอภิมหาเศรษฐีก็ยังคงอยู่ในทำเลราชดำริ เพลินจิต วิทยุ สุขุมวิท (ไม่เกินทองหล่อ) และพหลโยธินช่วงต้น ทั้งนี้เกาะไปทางสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส หรือแม้การจราจรในเมืองติดขัดก็ยังพออาศัยรถยนต์ส่วนบุคคลได้ ทำเลเหล่านี้เกิดขึ้นมาประมาณ 60 - 70 ปีมาแล้ว และยังคงไม่เปลี่ยนแปลง เพียงแต่เปลี่ยนรูปแบบ จากบ้านเดี่ยวแบบย่านเบเวอร์ลี่ฮิลส์ในแคลิฟอร์เนีย มาเป็นอาคารชุดสูงหลายชั้นราคาแพง
ราคาที่ดินในย่านนี้โดยเฉพาะในซอยมีมูลค่าตารางวาละ 1.5 ถึง 2.0 ล้านบาท ถ้าติดถนนใหญ่อาจสูงถึง 3.5 ล้านบาทและนำมาสร้างห้องชุดมาขายได้ในราคาสูงสุดประมาณ 800,000 บาทต่อตารางเมตร ทำเลดียังเป็นบริเวณที่ชาวต่างชาติที่มีฐานะดีนิยมอยู่อาศัยเช่นกัน จึงทำให้มีอพาร์ทเมนท์ให้เช่าราคาแพง และยังรวมถึงเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์อีกเป็นจำนวนมาก ที่รวมตัวกันอยู่ในทำเลนี้
สำหรับผู้มีรายได้สูงที่นิยมอยู่ชานเมืองหรือเป็นกลุ่มที่ย้ายออกจากใจกลางเมือง มักเล็งทำเล
1. ย่านฝั่งธนบุรี ตามบริเวณที่มีถนนตัดใหม่เส้นใหญ่ๆ เช่น กาญจนาภิเษก พุทธมณฑลสายต่างๆ ราชพฤกษ์ เป็นต้น ตั้งโครงการอาจมีราคาขายต่อหน่วยมากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป
2. ย่านบางนาและศรีนครินทร์ออกไปทางสนามบินสุวรรณภูมิ ทำเลนี้นอกจากคหบดีคนไทยแล้วยังมีชาวต่างชาตินิยมซื้อบ้านเดี่ยวราคาแพงตั้งแต่ 30ล้านบาทขึ้นไปจนถึงราคานับร้อยล้านบาทเพื่ออยู่อาศัยอีกด้วย
ส่วนกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางโดยเฉพาะพวก White Collar Workers หรือคนทำงานบริษัท ก็มีทางเลือกอยู่สองทางคือ
1. เช่าบ้านในลักษณะอพาร์ตเม้นต์ในย่านใจกลางเมืองเพื่อลดต้นทุนในการเดินทางโดยอาจเช่าในราคาประมาณ 8,000 บาทถึง 20,000 บาทต่อเดือน ทำเลยอดนิยมสำหรับผู้ทำงานในศูนย์ธุรกิจการเงินสีลมก็อาจเป็นทำเลสาธุประดิษฐ์ นราธิวาสราชนครินทร์ และพระรามสาม เป็นต้น บ้างก็อาจข้ามฝั่งธนบุรีไปเพราะค่าเช่าอาจถูกกว่า รวมทั้งแถวปากน้ำ สมุทรปราการ
2. สำหรับชาวบ้านระดับกลางที่ต้องการซื้อบ้านแนวราบโดยเฉพาะกลุ่มที่ทำงานในใจกลางเมืองอาจพิจารณาแถวฝั่งธนเช่นแถวประชาอุทิศ ทั้งนี้เพราะราคาถูกกว่าฝั่งกรุงเทพประมาณ 20% ถึง 30%
การซื้อบ้านแนวราบหรือไม่ใช่ห้องชุดในฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานคร เช่น มีนบุรี ราคาโดยเปรียบเทียบอาจค่อนข้างแพง เช่นห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มอาจมีราคาตารางเมตรละ 50,000 ถึง 70,000 บาท ในขณะที่ย่านสุขุมวิทยังมีห้องชุดมือสองขายในราคาใกล้เคียงดีและเดินทางได้สะดวกกว่ามาก
ส่วนกลุ่มผู้มีรายได้น้อยมักอยู่ใกล้ที่ทำงานถึงมักเป็นโรงงานอุตสาหกรรม เช่น ย่านบางพลี ย่านปากน้ำ สมุทรปราการ ย่านรังสิต นวนคร ย่านอ้อมน้อย เป็นต้น โดยกลุ่มนี้มักเช่าอะพาร์ตเมนต์ราคาถูกหรือไม่ก็ซื้อบ้านทาวน์เฮาส์ราคาถูกในบริเวณใกล้เคียงนั้น การสร้างโครงการห้องชุดหรือบ้านแนวราบราคาประหยัดในทำเลอุตสาหกรรมมักได้รับการต้อนรับเป็นอย่างดียกเว้นในกรณีที่ผู้ขอกู้ กู้ไม่ผ่านนั่นเอง
ผู้มีรายได้น้อยบางส่วนที่ทำงานในใจกลางเมืองอย่างเช่าอะพาร์ตเมนต์ราคาถูก อยู่ใจกลางเมืองได้เช่นกัน เช่น เดือนละ 3000 บาท โดยอาจเป็นอะพาร์ตเม้นต์ขนาดเล็กหรือห้องแบ่งเช่าในตึกแถว หรือแม้แต่ห้องแบ่งเช่าในชุมชนแออัดที่ยังมีอยู่พอสมควรในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร
เหล่านี้จึงเป็นทำเลยอดฮิตตลอดกาลของผู้มีรายได้ที่แตกต่างกันหรือชนชั้นที่แตกต่างกัน ทั้งนี้อาจมีทำเลใหม่ ๆ บ้างโดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า แต่บางทำเลก็ยังไม่เสถียรเท่าที่ควร และอาจเน้นการเก็งกำไรมากกว่าการอยู่อาศัย จึงทำให้การลงทุนซื้อไปอาจไม่ได้ดอกผลเท่าที่ควร
ยิ่งกว่านั้นข้อคิดเกี่ยวกับทำเลอีกอย่างหนึ่งก็คือ ถ้าเราอยู่ทำเลใด เรามักจะคุ้นชินกับทำเลนั้น และไม่ย้ายข้ามห้วยไปทำเลอื่น ถ้าย้ายก็มักจะย้ายอยู่ในบริเวณใกล้เคียงนั่นเองเพราะมีญาติ เพื่อน หรือเครือข่ายอยู่ในบริเวณนั้น จึงทำให้เกิดมีอาการ “ติดที่” “ติดทำเล” เดิมๆ
หมายเหตุ: บทความนี้ตีพิมพ์ในมติชน วันที่ 5 มกราคม 2566
https://www.matichon.co.th/economy/news_3757235
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
