ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาดมาก
AREA แถลง ฉบับที่ 034/2566: วันพฤหัสบดีที่ 12 มกราคม 2566
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4
บางคนกลัวว่าราคาประเมินที่ดินตามราคาราชการเพิ่มขึ้น จะส่งผลให้ราคาบ้านและที่ดินแพงขึ้นหรือไม่ ข้อนี้ไม่ต้องห่วงเพราะราคาประเมินของทางราชการต่ำกว่าราคาตลาดมาก มาพิสูจน์กัน แล้วทำไมจึงต่ำ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ให้ข้อมูลว่าในทำเลที่ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพมหานครนั้น ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาด คือเป็นเพียง 20-36% ของราคาตลาดเท่านั้น เช่น แถวสยวามสแควร์ ราคาตลาดอาจเป็นเงินประมาณ 3,500,000 บาทต่อตารางวา ส่วนราคาประเมินราชการอาจเป็นเพียง 1,000,000 บาทเท่านั้น แสดงว่าราคาตลาดสูงกว่าถึง 3.5 เท่าหรือราคาประเมินราชการเป็นเพียง 29% ของราคาตลาดเท่านั้น ราคาประเมินราชการจึงไม่สะท้อนภาวะตลาดแต่อย่างใด
ราคาที่ดินตามราคาตลาดมักจะมีราคาสูงกว่าราคาที่ดินของทางราชการโดยกรมธนารักษ์ โดยมีผู้รู้บางท่านอ้างว่าจะได้ไม่สร้างภาระในการเสียภาษีแก่ประชาชนจนเกินไป เหตุผลนี้อาจไม่เป็นจริง เพราะถ้าเกรงประชาชนจะเสียภาษีมาก ก็อาจลดอัตราภาษีได้ แต่ควรมีราคาประเมินราชการที่ใกล้เคียงราคาตลาดจะได้ใช้อ้างอิงในการซื้อขายเพื่อประโยชน์ของประชาชนได้ ยิ่งกว่านั้นบางแปลงก็ไม่ได้ประกาศให้ประชาชนได้ทราบชัดเจนว่าราคาประเมินราชการเป็นเงินเท่าไหร่ ต้องไปสอบถามเป็นรายๆ ไป
การที่ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาดมาก ถือเป็นเอื้อประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ ที่มีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงมากในประเทศไทยโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ทำให้ "เจ้าสัว" เหล่านี้เสียภาษีแต่น้อย ในทางตรงกันข้าม การประเมินราคาห้องชุดสำหรับประชาชนทั่วไป ราคาประเมินราชการกับราคาซื้อขายจริงกลับค่อนข้างใกล้เคียงกัน ทำให้ประชาชนทั่วไปต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าเจ้าที่ดินรายใหญ่ๆ
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
